Jak wycenić nieruchomość pod kredyt?

Wycena nieruchomości pod kredyt

Pierwszego września 2017 roku weszły w życie nowe standardy pracy rzeczoznawców majątkowych. Ich celem jest ujednolicenie praktyki i wyeliminowanie błędów przy wycenie nieruchomości stanowiących zabezpieczenie np. kredytu hipotecznego. Są one uzupełnieniem pozostałych zasad i sposobów wyceny, określonych w przepisach prawa.

Michał Krzempek

Profesjonalne, bezpłatne konsultacje

Michał Krzempek – partner
t: +48 602 653 234

m.krzempek@sipex.pl

Szczegółowe zapisy standardu wyceny nieruchomości dla zabezpieczenia kredytu.

Ze względu na szczególne okoliczności, rzeczoznawca może odstąpić od niektórych postanowień tej regulacji, o ile nie jest to sprzeczne z prawem i nie wprowadza odbiorcy operatu w błąd. Odstąpienie takie wiąże się z koniecznością jednoznacznego wskazania pominiętego zapisu.

Jak wspomniano, nowy standard znajduje zastosowanie w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość ma posłużyć jako zabezpieczenie wierzytelności, głównie przy udzielaniu kredytu lub pożyczki. Po odpowiedniej modyfikacji, może on również zostać wykorzystany dla innych zobowiązań, jeżeli ich zabezpieczenie opierać się będzie o wartość nieruchomości. Co ważne, operaty szacunkowe i inne opracowania sporządzane na potrzeby sprawozdań finansowych nie mogą być wykorzystywane dla zabezpieczenia wierzytelności.

Punktem wyjścia dla większości wycen jest określenie swoistego systemu wartości, na którym będą bazowały dalsze szacunki. Omawiany standard przyjmuje podstawę w postaci wartości rynkowej. Nie wyklucza to sytuacji, w której, na życzenie zamawiającego, pojawi się możliwość skorzystania z innych rodzajów wartości, o ile zostaną one wskazane w sposób jasny i klarowny. Podobnie rzecz się ma w przypadku pozostałych uwag i sugestii ze strony wierzyciela lub zamawiającego. Rzeczoznawca powinien je w miarę możliwości uwzględnić, jeżeli są zgodne z prawem i standardami zawodowymi.

Jeżeli w trakcie sporządzania operatu, zostaną dostrzeżone pewne fakty, świadczące o tym, że zdatność zabezpieczająca danej nieruchomości jest mniejsza, niż uprzednio sądzono, to fakt taki powinien zostać w nim odznaczony. Tak samo powinno się postąpić, jeżeli zostaną ujawnione ryzyka mogące niekorzystnie wpływać na przyszłą wartość nieruchomości. Jednakże, te uwagi powinny mieć charakter jedynie ogólny i wzmiankowy, gdyż szczegółowe opracowanie ryzyka kredytowego nie należy do treści operatu szacunkowego.

Specyfika wyceny nieruchomości na zabezpieczenie powoduje, że każdorazowo należy zastosować indywidualny zestaw narzędzi i procedur, w sposób odpowiedni do charakteru danej nieruchomości.

Nieruchomości traktowane jako źródło czynszów lub jako lokata kapitału (tzw. nieruchomości inwestycyjne) uważa się za odrębny przedmiot wyceny. O tym, czy daną nieruchomość uznać za inwestycyjną przesądza sposób jej wykorzystania, a nie pierwotny cel, dla którego została nabyta.

Istotne różnice w wartościach, które muszą zostać uwzględnione i opisane w wycenie, mogą pojawić się również pomiędzy nieruchomością inwestycyjną, ocenianą jako odrębny przedmiot wyceny oraz wartością takiej nieruchomości, gdy traktowana jest jako część portfela inwestycyjnego.

Jeżeli zabezpieczenie ma zostać ustanowione na nieruchomości zajmowanej przez właściciela, to wycena powinna zakładać, że oferta wynajmu lub sprzedaży skonstruowana będzie tak, jakby ta nieruchomość pozostawała niezajęta. Oznacza to również, że nie mogą zostać uwzględnione czynniki pozytywnie wpływające na wartość nieruchomości, jeżeli są one związane z osobą właściciela.

Specjalnego podejścia wymagają nieruchomości nieukończone lub będące w trakcie modernizacji. Wartość rynkową określa się w tym przypadku według stanu i cen z chwili wyceny. Duże znaczenie ma ocena kosztów koniecznych do poniesienia, aby proces rozwoju nieruchomości mógł się pozytywnie zakończyć. Kalkulacja taka powinna opierać się o dokumentację wykonawczą lub techniczną.

Szczególnie wnikliwej analizie powinny podlegać elementy wpływające na perspektywę pozytywnego ukończenia inwestycji, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości uzyskania odpowiednich zezwoleń. Ponieważ praca rzeczoznawcy opiera się tu o sferę przewidywań, dlatego aby chronić interes wierzyciela, wszelkie założenia muszą z nim zostać uprzednio skonsultowane a następnie szczegółowo opisane i uzasadnione.

Nieruchomości, na których opiera się prowadzona działalność gospodarcza mogą być wyceniane na podstawie dochodów uzyskiwanych z tej działalności z uwzględnieniem danych o dochodach z nieruchomości podobnych. Przy wycenie należy jednak wziąć pod uwagę to, jak ewentualne następcze zmiany w prowadzeniu danego przedsięwzięcia biznesowego mogą wpłynąć na wartość wykorzystywanej nieruchomości, czyli jak bardzo zmieni się ta wartość w przypadku załamania a nawet likwidacji danej działalności.

Na zakończenie pozostaje jeszcze nadmienić, że uchwalonych standardów nie stosuje się do sporządzania ekspertyzy bankowo-hipotecznej, natomiast odpowiednio można je stosować przy szacowaniu obiektów trwale związanych z nieruchomością.

Więcej informacji o wycenie nieruchomości znajdziesz tutaj.

Profesjonalne, bezpłatne konsultacje

Potrzebujesz pomocy? Zadzwoń mamy ponad 20-to letnie doświadczenie.

Udzielamy bezpłatnych konsultacji.

tel. 602 653 234
m.krzempek@sipex.pl