Sprzedaż lub zakup nieruchomości. Wycena daje podstawę do rozmowy o cenie i porównania oczekiwań stron z sytuacją na rynku.
Niezależna firma doradcza · Nieruchomości
Wycena nieruchomości
SIPEX przygotowuje wyceny nieruchomości dla firm i właścicieli prywatnych — przed sprzedażą, zakupem, uzyskaniem finansowania lub rozliczeniem majątku. Wartość określa uprawniony rzeczoznawca majątkowy na ustalony dzień i dla wskazanego celu. Otrzymujesz operat szacunkowy z wynikiem, obliczeniami i uzasadnieniem.
Wyceniamy obiekty komercyjne i przemysłowe, grunty, mieszkania oraz domy na Śląsku, w Małopolsce i województwie mazowieckim. Biura SIPEX znajdują się w Bielsku-Białej, Krakowie i Warszawie.
Koszt usługiod 800 zł do kilkunastu tys. złIndywidualna cena zależy od nieruchomości i zakresu prac.Czas realizacjiod kilku dniPrzy złożonych sprawach do kilku tygodni.
Doświadczenie SIPEXPraktyka od 1996 r.Wyceny nieruchomości firmowych i prywatnych.
WspółpracaŚląsk · Małopolska · MazowszeBiura w Bielsku-Białej, Krakowie i Warszawie.
Jakie nieruchomości wyceniamy?
Pracujemy zarówno z właścicielami pojedynczych lokali, jak i przedsiębiorstwami posiadającymi rozbudowany majątek. Zakres wyceny ustalamy dla konkretnej nieruchomości oraz praw, które mają być przedmiotem opracowania. Może to być własność, użytkowanie wieczyste albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
| Rodzaj nieruchomości | Przykładowy zakres |
|---|---|
| Komercyjne | Lokale handlowe i usługowe, biurowce, obiekty wynajmowane |
| Przemysłowe i magazynowe | Hale produkcyjne, magazyny, centra logistyczne, kompleksy fabryczne |
| Grunty | Działki budowlane i tereny inwestycyjne |
| Mieszkalne | Mieszkania, domy jednorodzinne i kamienice |
Przy wycenie zakładu produkcyjnego ustalamy też granicę między nieruchomością, wyposażeniem a działalnością firmy. Wartość hali i gruntu odpowiada na inne pytanie niż wartość całego przedsiębiorstwa. Jeśli potrzebujesz szerszego opracowania, możemy połączyć prace z wyceną przedsiębiorstwa lub środków technicznych.
Do czego potrzebujesz wyceny?
Cel wyceny wpływa na zakres analiz, daty przyjmowane w opracowaniu i rodzaj określanej wartości. Dlatego najpierw ustalamy, jaką decyzję chcesz podjąć oraz kto będzie korzystał z operatu. Jeśli nie potrafisz jeszcze precyzyjnie nazwać celu wyceny, wyjaśnimy go wspólnie podczas rozmowy telefonicznej lub spotkania.
Zabezpieczenie kredytu. Przy wycenie na potrzeby banku ustalamy jego wymagania dotyczące opracowania, zanim rozpoczniemy pracę. Dotyczy to kredytu hipotecznego oraz finansowania firm zabezpieczonego na nieruchomości, w tym uzgodnionych ekspertyz bankowo-hipotecznych.
Podział majątku i rozliczenia. Określamy wartość prawa do nieruchomości na potrzeby uzgodnionego rozliczenia, także gdy trzeba uwzględnić nakłady lub ograniczenia w korzystaniu z majątku.
Aport, przekształcenie lub sprawozdawczość finansowa. Ustalamy zakres wyceny oraz wymagania wynikające z jej zastosowania. Przy celu księgowym znaczenie mają również przyjęte zasady rachunkowości.
Sprawy sądowe, podatkowe i administracyjne. Na początku wyjaśniamy rolę dokumentu i zakres sprawy. Inne zadanie ma prywatne opracowanie dla strony, a inne opinia przygotowywana na zlecenie sądu lub organu.
Przyjmujemy również zlecenia dotyczące służebności przesyłu, szkód i rozliczania nakładów na nieruchomościach. Możesz także zamówić wycenę na potrzeby własnej decyzji inwestycyjnej. Opisz swoją sytuację, nawet jeśli nie wiesz jeszcze, jakiego opracowania potrzebujesz.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Cenę i termin ustalamy po poznaniu nieruchomości oraz celu wyceny. Do przygotowania oferty potrzebujemy przede wszystkim lokalizacji, rodzaju i przybliżonej powierzchni obiektu, numeru księgi wieczystej — jeśli jest dostępny — oraz informacji, do czego wykorzystasz opracowanie.
Na koszt sporządzenia operatu szacunkowego wpływają między innymi:
liczba działek, budynków i praw objętych wyceną;
stan prawny nieruchomości i dostępność dokumentacji;
zakres oględzin oraz analizy rynku;
potrzeba przeanalizowania najmu lub przygotowania dodatkowych załączników.
Wycena mieszkania wymaga zwykle mniejszego zakresu prac niż wycena kompleksu przemysłowego. Orientacyjne informacje znajdziesz w cenniku wyceny nieruchomości SIPEX. Przygotowujemy niezobowiązującą ofertę z zakresem i ceną usługi. Dołączamy do niej portfolio dotychczasowych prac.
Ile trwa sporządzenie operatu szacunkowego? Realizacja może zająć od kilku dni do kilku tygodni. Termin zależy od złożoności sprawy, możliwości przeprowadzenia oględzin i zgromadzenia danych. Jeśli operat jest potrzebny na konkretny dzień, podaj go już w zapytaniu.
Dlaczego warto powierzyć wycenę SIPEX?
Doświadczenie w nieruchomościach firmowych
Wyceny SIPEX obejmowały nieruchomości sieci handlowych, biurowce, kompleksy fabryczne i centra logistyczne. Pracujemy też z właścicielami mieszkań, domów i kamienic. Łączymy szacowanie nieruchomości z doradztwem inwestycyjnym i znajomością potrzeb właścicieli. Nasza praktyka obejmuje działania na własny rachunek oraz w imieniu klientów.
Przykłady naszych prac:
- wycena obiektów sieci handlowej z Krakowa;
- wycena budynku biurowo-produkcyjnego Apena w Bielsku-Białej;
- udział w poszukiwaniu nieruchomości pod inwestycję w rejonie ul. Warszawskiej, przy zjeździe Komorowice w Bielsku-Białej;
- wsparcie argumentacji za obniżeniem opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości klienta.
Znajomość lokalnego rynku nieruchomości
Największe doświadczenie mamy na rynku Bielska-Białej i powiatu bielskiego. Korzystamy z bazy cen zawartych transakcji na tym obszarze. Przy nieruchomościach dochodowych badamy także czynsze i warunki najmu. Wiedza o rzeczywistych transakcjach pomaga ocenić, czy porównywane obiekty i ich ceny odpowiadają wycenianej nieruchomości.
Odpowiedzialność i możliwość omówienia wyniku
Za treść operatu szacunkowego odpowiada podpisujący go rzeczoznawca majątkowy. Po przekazaniu opracowania możesz omówić z nami przyjęte założenia, dobór danych i obliczenia. Wyjaśniamy wnioski i uzasadniamy oszacowaną wartość.
Doświadczenie SIPEX obejmuje również współpracę z sądami w południowej Polsce. W zespole pracuje Jerzy Krzempek, rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami nr 1790, prowadzący kancelarię od 1996 roku i biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości. Jest autorem rozwiązań systemowych baz danych WALOR. Poznaj zespół SIPEX.
Co otrzymasz w operacie szacunkowym?
Operat szacunkowy to sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego opinia o wartości nieruchomości. Przedstawia wynik oraz sposób dojścia do niego, dzięki czemu można prześledzić podstawy wyceny.
Opracowanie obejmuje w szczególności:
wskazanie nieruchomości, wycenianych praw, celu oraz istotnych dat;
podstawy formalne i prawne opracowania;
opis stanu prawnego i techniczno-użytkowego oraz przeznaczenia nieruchomości;
źródła danych i analizę odpowiedniego rynku;
uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny;
obliczenia, wynik i jego uzasadnienie;
istotne załączniki oraz podpis i numer uprawnień rzeczoznawcy.
Jeżeli potrzebujesz analizy inwestycyjnej lub opracowania do celów rachunkowości, najpierw ustalimy, czy właściwą formą będzie operat szacunkowy, czy odrębna ekspertyza.
Prace prowadzimy zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi wyceny nieruchomości. Podstawy opracowania wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Jeżeli zlecenie wymaga odniesienia do krajowych lub międzynarodowych standardów wyceny, uzgadniamy ten wymóg przy ustalaniu zakresu prac.
Etapy wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Od ustalenia celu i zebrania danych po analizę rynku oraz przekazanie operatu — tak przebiega współpraca z rzeczoznawcą SIPEX. Infografika pokazuje cały proces, a poniżej opisujemy zakres każdego etapu.
Powiększ infografikę procesu wyceny ↗Rozmowa i ustalenie zakresu.
Wyjaśniamy cel wyceny, identyfikujemy nieruchomość i uzgadniamy warunki współpracy.
Dokumenty i oględziny.
Ustalamy potrzebne materiały oraz termin wizyty. Podczas oględzin poznajemy obiekt, jego stan, sposób użytkowania i otoczenie.
Analiza i obliczenia.
Rzeczoznawca analizuje dokumentację i dane rynkowe, dobiera sposób wyceny oraz przygotowuje operat.
Przekazanie i omówienie opracowania.
Otrzymujesz dokument i wyjaśnienie wyniku oraz założeń istotnych dla Twojej sprawy.
Nie musisz samodzielnie zgromadzić wszystkich materiałów przed pierwszym kontaktem. Ustalimy, co już masz, jakie dane trzeba uzupełnić i kto je pozyska.
Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości
Lista dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Inne informacje będą potrzebne dla mieszkania, a inne dla hali z kilkoma najemcami.
| Materiał | Do czego jest potrzebny |
|---|---|
| Numer księgi wieczystej i dokumenty dotyczące praw do nieruchomości | Ustalenie stanu prawnego, wycenianego prawa i ograniczeń |
| Wypis z rejestru gruntów, dane o budynkach i mapy | Identyfikacja działek, zabudowy oraz ich parametrów |
| Dokumenty dotyczące przeznaczenia terenu, np. plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy | Ocena możliwości i ograniczeń zagospodarowania |
| Rzuty, zestawienia powierzchni i dokumentacja techniczna | Poznanie cech obiektu, jego funkcji oraz stanu |
| Umowy najmu, zestawienie czynszów i kosztów utrzymania | Analiza dochodu nieruchomości wynajmowanej |
| Wymagania banku, postanowienie sądu lub dokumenty dotyczące rozliczenia | Dopasowanie zakresu opracowania do jego zastosowania |
Przekaż dokumenty, którymi dysponujesz. Po zapoznaniu się ze sprawą wskażemy potrzebne uzupełnienia. Nie każda pozycja z tabeli jest wymagana przy każdym zleceniu.
Co wpływa na wartość nieruchomości?
Lokalizacja nieruchomości, jej stan prawny, przeznaczenie i cechy techniczne mogą zmieniać wynik wyceny. Sprawdzamy między innymi dostęp do drogi, uzbrojenie terenu, powierzchnię, standard i możliwości użytkowania obiektu.
Przy gruntach inwestycyjnych znaczenie mają dopuszczalna zabudowa oraz ograniczenia zagospodarowania. W nieruchomości wynajmowanej analizujemy umowy, wysokość czynszów, koszty i ryzyko utraty najemców. Sam przychód z najmu nie jest jeszcze dochodem właściciela: trzeba uwzględnić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości.
Przedmiotem wyceny może być własność, użytkowanie wieczyste lub inne prawo. Ustalenie, co dokładnie obejmuje zlecenie, pozwala odnieść wynik do planowanej sprzedaży, rozliczenia czy inwestycji.
Jak ustalamy wartość nieruchomości?
Dobór metod wyceny należy do rzeczoznawcy majątkowego. Uwzględnia on cel zlecenia, cechy obiektu oraz dostępność danych na właściwym rynku nieruchomości. Wybrany sposób szacowania powinien odzwierciedlać zachowanie typowego nabywcy: czy przy zakupie porównuje on ceny podobnych obiektów, czy przede wszystkim ocenia dochód i stopę zwrotu. Wyróżnia się cztery podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane.
| Podejście | Na czym opiera się wycena |
|---|---|
| Porównawcze | Na cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości, z uwzględnieniem różnic ich cech i zmian cen w czasie |
| Dochodowe | Na dochodzie, jaki nieruchomość przynosi lub może przynosić |
| Kosztowe | Na kosztach odtworzenia z uwzględnieniem zużycia; służy określeniu wartości odtworzeniowej |
| Mieszane | Na połączeniu elementów pozostałych podejść, w przypadkach uzasadnionych warunkami wyceny |
W ramach podejść wyróżnia się metody i techniki wyceny. W podejściu porównawczym można zastosować m.in. metodę porównywania parami lub korygowania ceny średniej. Przy podejściu dochodowym wykorzystuje się m.in. kapitalizację dochodu lub dyskontowanie przyszłych strumieni dochodów. Dobór rozwiązania trzeba uzasadnić danymi.
Wycena mieszkania i domu jednorodzinnego często opiera się na porównaniu z podobnymi sprzedanymi obiektami. Dotyczy to także wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli są dostępne odpowiednie dane porównawcze. Rzeczoznawca uwzględnia różnice cech oraz zmiany cen w czasie.
Przy wycenie lokalu handlowego, biurowca czy magazynu na wynajem istotny jest dochód możliwy do uzyskania z nieruchomości. Analizujemy czynsze, pustostany i koszty obciążające właściciela. Zastosowanie podejścia dochodowego zależy od cech obiektu i dostępnych danych; sama funkcja handlowa nie przesądza wyboru metody.
Najczęściej określamy wartość rynkową nieruchomości — oszacowanie kwoty możliwej do uzyskania w sprzedaży na warunkach rynkowych na ustalony dzień. Dotyczy ona nieruchomości będących lub mogących być przedmiotem obrotu. Podejścia porównawcze i dochodowe służą określaniu tej wartości, a mieszane stosuje się w ustawowo określonych warunkach.
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które z uwagi na rodzaj, użytkowanie lub przeznaczenie nie są albo nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne. Uwzględnia ona koszt odtworzenia i zużycie. Zależnie od zadania trzeba też rozróżnić warunki rynkowe, założenia indywidualnego inwestora oraz zasady narzucone przez przepisy. Rodzaj wartości ustalamy przed obliczeniami.
Przykład ilustracyjny: dwa lokale o takiej samej powierzchni mogą mieć różną wartość ze względu na warunki najmu, stan techniczny czy dostęp do ulicy. Dlatego stawka za metr kwadratowy z sąsiedniego ogłoszenia nie wystarcza do ich wyceny.
Gdzie wykonujemy wyceny?
Wyceniamy nieruchomości na terenie województw śląskiego, małopolskiego i mazowieckiego. Biura w Bielsku-Białej, Krakowie i Warszawie ułatwiają kontakt z zespołem oraz organizację prac.
Informacje dotyczące lokalnych rynków znajdziesz na stronach: rzeczoznawca majątkowy Bielsko-Biała, Kraków, Katowice i Cieszyn.
Pytania przed zleceniem wyceny
Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego?
Cena zależy od lokalizacji, wycenianego prawa, dokumentacji i celu opracowania. Podaj adres lub numer księgi wieczystej oraz informację, czy potrzebujesz operatu do kredytu, sprzedaży czy np. podziału majątku. Na tej podstawie przygotujemy ofertę. Orientacyjne wskazówki zawiera nasz cennik.
Czy wycena nieruchomości online zastępuje operat szacunkowy?
Wynik z kalkulatora internetowego może pomóc w orientacyjnym rozeznaniu cen. Nie zastępuje operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie analizy konkretnej nieruchomości. W SIPEX przez internet możesz przesłać zapytanie i uzgodnione dokumenty; sposób przeprowadzenia pozostałych czynności ustalamy dla danego zlecenia.
Czy rzeczoznawca musi obejrzeć nieruchomość?
Oględziny są standardowym elementem wyceny. Ich zakres zależy od możliwości dostępu do obiektu. Szczególnie uzasadnione odstąpienie od oględzin lub ograniczenie ich zakresu trzeba wyjaśnić w operacie.
Jak długo można wykorzystać operat szacunkowy?
Co do zasady przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, do celu wskazanego w operacie. Zmiany prawne lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość mogą wymagać wcześniejszej weryfikacji. Po tym okresie wykorzystanie operatu wymaga potwierdzenia aktualności przez jego autora, jeśli są ku temu podstawy. Zasady określa art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Czy wartość z operatu jest ceną, za którą sprzedam nieruchomość?
Wartość rynkowa jest oszacowaniem na określony dzień przy założeniu transakcji na warunkach rynkowych. Cena uzgodniona przez strony może się od niej różnić, między innymi ze względu na warunki sprzedaży i negocjacje.
Jak sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?
Poproś o imię, nazwisko i numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a następnie sprawdź wpis w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Numer uprawnień i podpis autora znajdują się także w operacie. Tytuł zawodowy rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej. Przy wyborze wykonawcy zapytaj również o doświadczenie w podobnych obiektach oraz dokument ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.
Kontakt z SIPEX
Zapytaj o wycenę swojej nieruchomości
Podaj lokalizację, rodzaj nieruchomości, przybliżoną powierzchnię i cel wyceny. Jeśli masz numer księgi wieczystej oraz oczekiwany termin, dołącz je do zapytania. Na tej podstawie ustalimy zakres prac i przygotujemy ofertę. Możesz skorzystać z formularza kontaktowego lub napisać na biuro@sipex.pl.
Skontaktuj się z SIPEX w sprawie wyceny nieruchomości
Więcej o podstawach wyceny: ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz informacje PFSRM o standardach zawodowych.