Wycena nieruchomości, mieszkań – operat szacunkowy | Kraków, Bielsko Biała

Wycena Nieruchomości

Strona główna » Usługi podstawowe » Wycena Nieruchomości

Wycena nieruchomości jest sporządzana w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Podstawowym celem jest dostarczenie informacji o wartości prawa do nieruchomości. Korzystając z ponad 20-to letniego doświadczenia naszych ekspertów potrafimy lepiej zidentyfikować czynniki wpływające na wartość nieruchomości.

Szacowanie wartości jest połączeniem matematyki z doświadczeniem i rozeznaniem lokalnego rynku. W naszej kancelarii dokonujemy kompleksowych wycen uwzględnieniem aktualnych przepisów prawa i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Gwarancją rzetelnie wykonanej pracy jest dogłębne poznanie lokalnego rynku, na którym zlokalizowana jest nieruchomość.
Każda sporządzona wycena przez naszego rzeczoznawcę jest w świetle prawa, operatem szacunkowym. Podczas przeprowadzanej analizy obiektu, który ma podlegać ocenie rzeczoznawcy kierujemy się podstawowymi założeniami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Dlaczego powinienem wybrać Kancelarię SIPEX do wyceny nieruchomości?

Operat szacunkowy z Kancelarii SIPEX, to przede wszystkim wiarygodność otrzymanych wyników poparta ponad 20-to letnim doświadczeniem. Nasi rzeczoznawcy mają doświadczenie we współpracy zarówno z klientami korporacyjnymi, gdzie wycenialiśmy nieruchomości dla sieci handlowych, biurowce, kompleksy fabryczne czy centra logistyczne. Wyceniamy również nieruchomości prywatne w tym kamienice, mieszkania czy domy. Współpracujemy również z sądami w Południowej Polsce.

Bierzemy pełną odpowiedzialność za zawartość operatu szacunkowego. Oznacza to, że nasze opracowania przygotowywane są w oparciu o sprawdzone dane rynkowe i uznane standardy zawodowe zarówno Polskie jak i międzynarodowe. Dzięki temu jesteśmy gotowi wesprzeć Cię merytorycznie i uzasadnić wyniki i analizy zawarte w wycenie nieruchomości.

Jesteśmy praktykami i znamy potrzeby właścicieli. Od lat aktywnie działamy na rynku nieruchomości zarówno na własny rachunek, jak i w imieniu naszych Klientów. Daje Ci to pewność, że otrzymany operat szacunkowy, oprócz podstaw merytorycznych, jest odzwierciedleniem faktycznych zachowań uczestników rynku nieruchomości.

Co zawiera operat szacunkowy?

  • podstawy formalne dla przeprowadzonej wyceny nieruchomości
  • określenie stanu nieruchomości
  • określenie dat istotnych dla wyceny
  • wskazanie podstawowych czynników, na których opiera się analiza wyceny nieruchomości
  • wyniki przeprowadzonej wyceny

Jakie są etapy wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego?

Proces wyceny nieruchomości

Proces wyceny składa się z czterech etapów. Każdy z nich możesz rozwinąć, żeby przeczytać więcej.

Ustalenie celu wyceny warunkuje sposób podejścia do wyceny nieruchomości. Do najczęstszych celów wyceny należy sprzedaż oraz zabezpieczenie kredytu bankowego.  Od celu wyceny zależy też wybór metod szacowania wartości, jaki i sama kategoria wartości. Najczęściej szacowana jest wartość rynkowa. Nie musisz precyzyjnie określać celu wyceny, podczas rozmowy telefonicznej lub spotkania wspólnie to ustalimy.

W celu uzyskania wiarygodnych wyników wyceny nieruchomości konieczne jest zebranie danych. Informacje pochodzą z różnych źródeł, część pochodzi z rynku nieruchomości np. transakcje nieruchomościami podobnymi, część z zasobu geodezyjnego. Wiele informacji pozyskujemy też podczas wizji lokalnej.

To najważniejsza część wyceny nieruchomości. Analizujemy otrzymane dane i przygotowujemy badanie rynku. Działania te są niezbędne, aby w oparciu o cel wyceny przygotować faktyczną wycenę. W tym etapie wybieramy też właściwą metodę szacowania wartości.

Ostatnim etapem jest przekazanie operatu szacunkowego, zawierającego analizy wcześniejsze analizy i faktyczną wartość nieruchomości. Każde nasze opracowanie zawiera pełne wsparcie merytoryczne potrzebne do realizacji Twoich celów. Jesteśmy gotowi argumentować nasze analizy, wnioski oraz otrzymaną wartość.

Obszar działania w zakresie wyceny nieruchomości

Obecnie wyceniamy nieruchomości na terenie Śląska, Małopolski i województwa mazowieckiego. Nasze biura mieszczą się w Bielsku-Białej, Krakowie i w Warszawie. Do wykonanych zleceń we wspomnianych miejscowościach zaliczają się min. wycena obiektów sieci handlowej z Krakowa, a także jedna ze świeższych wycen czyli ocena wartości budynku biurowo-produkcyjnego Apena Bielsko-Biała.

Co oznacza wycena nieruchomości według wartości rynkowej?

Wycena nieruchomości według wartości rynkwej to proces w wyniku którego powstaje prognoza wartości, czyli cena przy której na rynku znajdzie się zarówno chętny zbywca, jak również chętny nabywca nieruchomości. Kiedy obszar popytu spotka się z obszarem podaży wtedy powstaje wartość rynkowa.

Jakie metody stosujemy do wyceny nieruchomości?

Stosujemy cztery podstawowe podejścia stosowane dla potrzeb określenia wartości:

  • porównawcze
  • dochodowe
  • kosztowe
  • mieszane

Podejścia te dzielą się następnie na metody i techniki wyceny. Wartość rynkowa nieruchomości może być określona w podejściu porównawczym i dochodowym. Zastosowanie podejścia mieszanego może, przy spełnieniu pewnych warunków, również prowadzić do określenia wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego określa się wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniową określa się w podejściu kosztowym.

Kiedy przy wycenie nieruchomości stosujemy podejście dochodowe, a kiedy porównawcze?

Podstawowym kryterium dokonania wyboru zastosowania metody wyceny (przy braku innych uwarunkowań np. prawnych) jest odwzorowanie zachowań uczestników rynku. Czyli, czy przeciętny, typowy nabywca nieruchomości, przy określaniu jej wartości, kierował się będzie elementami dochodowymi takimi jak przychody, stopa zwrotu, czy też elementami porównawczymi takie jak ceny nieruchomości podobnych? To odpowiedź na powyższe pytanie będzie determinowała poprawność wyboru podejścia porównawczego lub dochodowego do wyceny nieruchomości.

Wartość odtworzeniową określa się w podejściu kosztowym.

Jakie są rodzaje wartości nieruchomości?

Właściwie mamy dwa rodzaje wartości, wartość rynkową i wartości nierynkowe. Jeżeli dobrze zdefiniowana jest wartość rynkowa tak wartości nierynkowe w swojej mnogości są słabo zdefiniowane. Generalnie wartości nierynkowe można podzielić na:

  • wartości indywidualne (uwzględniające nie rynkowe, lecz indywidualne np. koszty utrzymania nieruchomości, indywidualne stawki czynszów itp.);
  • wartości regulowane (jeżeli przepisy szczególne narzucają konieczność stosowania określonej procedury, bądź uwzględniania/nieuwzględniania określonych czynników);
  • wartości odtworzeniowe jako jedyne zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Jakie są podstawowe cele wyceny nieruchomości?

Najczęstszym celem wyceny jest potrzeba określenia wartości rynkowej danego obiektu, dla potrzeb sprzedaży lub zabezpieczenia wierzytelności. Podejmowane zlecenie wykonania wyceny może być różnie definiowane, w zależności od obiektu np. podczas wyceniania mieszkania specyfika działania jest odmienna niż w przypadku nieruchomości o charakterze magazynowym.

Nasi rzeczoznawcy majątkowi określają wartość głównie dla celów:

  • zabezpieczenia kredytów, w tym ekspertyz bankowo-hipotecznych,
  • służebności przesyłu i szkody z tym związane,
  • rozliczanie nakładów na nieruchomościach,
  • skarbowo-podatkowe,
  • kupna-sprzedaży,
  • sprawozdania finansowe,
  • aporty i przekształcenia,
  • potrzeby indywidualne.

Zgodność sporządzonego dokumentu opiera się na założeniach zgłoszonych przez ustawodawcę oraz jest zależna od specyfiki obiektu, który jest poddawany analizie np. inna charakterystyka obowiązuje podczas wyceny mieszkań, a inna podczas oceny nieruchomości o pierwotnej funkcji np. produkcyjnej czy usługowo-handlowej. Podczas wyceny lokalu mieszkalnego rzeczoznawca podejmuje kroki, które pozwolą na umiejscowienie prawne obiektu.

W jakim podejściu określamy wartość mieszkania?

Wartość lokalu mieszkalnego – zarówno nieruchomości lokalowej jak i prawa spółdzielczego, generalnie powinna być określana w podejściu porównawczym, w którym to wartość uzyskuje się na podstawie cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne przy zastosowaniu korekt uwzględniających różnice w cenach i cechach cenotwórczych. Zastosowanie podejścia porównawczego jest uzasadnione poprzez właśnie takie zachowanie typowych nabywców – sprawdzanie cen rynkowych i na ich podstawie wnioskowanie o wartości nabywanego prawa.

W jakim podejściu określamy wartość domu jednorodzinnego?

Wartość budynku jednorodzinnego generalnie powinna być określana w podejściu porównawczym, w którym to wartość uzyskuje się na podstawie cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne przy zastosowaniu korekt uwzględniających różnice w cenach i cechach cenotwórczych. Zastosowanie podejścia porównawczego jest uzasadnione poprzez właśnie takie zachowanie typowych nabywców – sprawdzanie cen rynkowych i na tej podstawie wnioskowanie o wartości nabywanej nieruchomości.

W jakim podejściu określamy wartość lokalu handlowego?

Wartość lokalu handlowego  – zarówno nieruchomości lokalowej jak i prawa spółdzielczego, generalnie powinna być określana w podejściu dochodowym, w którym to wartość uzależniona jest od wysokości przewidywanego dochodu, jaki nabywca uzyska z nieruchomości. Zastosowanie podejścia dochodowego jest uzasadnione poprzez właśnie takie zachowanie typowych nabywców – sprawdzanie poziomu przychodu z nieruchomości i na tej podstawie wnioskowanie o wartości nabywanej nieruchomości i opłacalnej cenie nabycia.

Czas realizacji zlecenia zależ od skomplikowania sprawy. Może trwać od kilku dni do kilku tygodni. Zawsze jednak staramy się dopasować do potrzeb Klienta i ustalić dogodny termin oddania operatu szacunkowego.

Koszt wyceny zależy od dostępności danych, skomplikowania sprawy. Pewne wskazówki może dać nasz cennik wyceny nieruchomości. Najlepiej, gdy dasz nam znać jaki jest cel wyceny, jaki jest numer księgi wieczystej, a my w przeciągu naprawdę krótkiego czasu odpowiemy Ci dokładnie ile zapłacisz za wycenę. W niezobowiązującej ofercie znajdziesz też nasze portfolio, które przekona Cię, że wybrałeś właściwych ludzi do wyceny.

Kliknij tutaj i podaj cel wyceny i numer księgi wieczystej.

Dodatkowe informacje można odnaleźć w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat standardów zawodowych, to możesz przejść na stronę Federacji Rzeczoznawców Majątkowych

Współpracowaliśmy z:

Obszar działania

Leave a Comment